Marché immobilier ancien — Bilan T1 2026 et perspectives pour les CGPIs
Le premier trimestre 2026 confirme le scénario de reprise amorcé fin 2024, mais à un rythme nettement plus mesuré qu'en 2025. Pour les CGPI qui conseillent des clients sur des arbitrages patrimoniaux, ce n'est pas la tendance globale qui compte — c'est la lecture fine des signaux locaux et la capacité à distinguer ce qui est conjoncturel de ce qui est structurel. Voici notre décryptage.
Les chiffres clés du T1 2026
Volumes et prix : une reprise confirmée mais modérée
Au premier trimestre 2026, le réseau Laforêt enregistre +4 % d'acquéreurs, +2 % de transactions et des prix en hausse de +0,5 % au niveau national Laforêt Immobilier. Le prix moyen national s'établit à 3 005 €/m² (appartements à 3 776 €/m², maisons à 2 394 €/m², données FNAIM).
Prévisions 2026 : 960 000 à 980 000 ventes attendues
Pour 2026, la FNAIM anticipe une poursuite de la reprise avec un volume compris entre 960 000 et 980 000 ventes, contre 940 000 en 2025 MySweetimmo. Les prix devraient progresser de +1 % à +2 % sur l'année.
Taux de crédit : une détente progressive
L'Observatoire Crédit Logement/CSA relève en mars 2026 des taux moyens à 3,07 % sur 10 ans, 3,13 % sur 15 ans, 3,29 % sur 20 ans et 3,39 % sur 25 ans pour les meilleurs profils Knap. La remontée à 3,25 % en moyenne début 2026 (vs 3,05 % l'été 2025) freine la dynamique sans la casser.
Trois signaux structurels à lire pour les CGPI
1. Des volumes qui restent 25 % sous le niveau pré-crise
Les volumes devraient s'établir autour de 800 000 transactions annuelles en 2026, contre 1,1 million au pic de 2021 Knap — soit un niveau toujours inférieur de 25 % au marché d'avant-crise. La reprise est là, mais le marché normalise à un plancher, pas à un pic. Pour un CGPI, cela signifie que les biens correctement évalués se vendent, ceux qui sont surévalués restent en rayon.
2. L'allongement des délais confirme la prudence des acquéreurs
Le délai de vente moyen atteint 103 jours au national en T1 2026, en hausse de 5 jours sur 3 mois Laforêt Immobilier. À Paris, 82 jours. En Île-de-France, 106 jours. En régions, 107 jours. La marge de négociation remonte à 5,1 %, soit +0,6 point. L'acheteur prend son temps, compare, négocie.
Ce n'est pas un signal de retournement — c'est un signal de marché rééquilibré, dans lequel l'acquéreur retrouve un pouvoir de négociation qu'il n'avait plus depuis 2019. Pour un investisseur locatif, c'est une opportunité : entrer sur des biens correctement positionnés, avec une marge de négociation réelle et un financement encore accessible.
3. Une divergence territoriale marquée entre métropoles
À titre d'illustration, Biarritz enregistre +1,9 % en T1 2026, Bordeaux +1,3 %, Lille +1,1 %, Lyon +0,3 %, Toulouse 0 %, Nice -0,4 %, Rennes -0,5 %, Marseille -0,7 %, Strasbourg -1,2 % Laforêt Immobilier. Huit villes sur douze affichent une évolution négative. Paris isolée recule de 0,5 % selon la FNAIM, alors que les périphéries des dix plus grandes villes de province progressent de 2,1 %.
Cette divergence n'est pas anecdotique. Elle confirme que la reprise ne profite pas uniformément aux territoires : les villes moyennes et les périphéries rattrapent, certaines métropoles historiquement chères corrigent encore.
Ce que ce marché change pour la stratégie CGPI en 2026
L'investissement locatif neuf reste contraint par la fin du Pinel
Les investisseurs locatifs restent en retrait face à l'instabilité fiscale, laissant la place aux primo-accédants et aux acquéreurs de résidence principale Optimhome. La fin du Pinel au 1er janvier 2025 sans dispositif de remplacement grand public pèse sur le segment du neuf locatif. Les clients recherchent désormais des dispositifs ciblés sur l'ancien : Malraux, Monument Historique, déficit foncier, Denormandie.
Les dispositifs patrimoniaux deviennent centraux
Dans un marché où la défiscalisation Pinel a disparu, les dispositifs patrimoniaux ciblant l'ancien rénové deviennent les principaux outils d'orientation fiscale. Ce sont eux qui mobilisent la base clientèle HNI, et c'est là que la sélection rigoureuse du programme fait l'écart entre un bon et un mauvais dossier.
La DPE continue de structurer les décisions
La prolongation du déficit foncier majoré (21 400 €) jusqu'en 2027 pour les travaux de rénovation énergétique conforte l'attrait des biens anciens à classe E, F ou G, à condition qu'ils atteignent la classe D ou mieux après travaux. Pour un client avec des revenus fonciers existants, c'est le levier qui combine avantage fiscal immédiat et valorisation patrimoniale à moyen terme.
Les 3 messages à tenir devant un client hésitant
1. Les taux sont à un niveau intermédiaire en détente progressive
Attendre une baisse importante (<2,80 %) suppose d'accepter que d'ici là, les prix peuvent repartir à la hausse.
2. La marge de négociation existe réellement
Elle existe sur les biens qui se vendent depuis plus de 90 jours. C'est le moment de faire travailler son pouvoir d'achat sur les biens qualitatifs correctement positionnés.
3. La fiscalité patrimoniale reste l'un des derniers leviers structurels
Malraux, Monument Historique et déficit foncier ont été confirmés par la LF 2026 — ce qui n'est pas acquis chaque année.
À retenir
Volumes 2026 attendus : 960-980 k ventes (vs 940 k en 2025, pic historique 1,23 M en 2021)
Prix : +0,5 % T1 2026, projection FNAIM +1 % à +2 % sur l'année
Taux : 3,07 %-3,39 % selon durée, en détente depuis T3 2025
Délai de vente : 103 jours (+5 j), marge de négociation 5,1 % (+0,6 pt)
Divergence territoriale : villes moyennes et périphéries dynamiques, Paris et plusieurs grandes métropoles encore en correction