Baromètre Immobilier · Mars 2026 · N°95
Marché immobilier : les chiffres clés de mars 2026
Taux de crédit en détente, prix qui se stabilisent dans les grandes villes, indicateurs locatifs résilients… Décryptage des derniers chiffres publiés par les Notaires de France et la Banque de France. Voici ce qu'ils signifient pour vos investissements dans l'immobilier fiscal.
Chaque trimestre, les Notaires de France publient leur baromètre. Chez SGH Conseil, nous le passons au crible pour en extraire les signaux qui comptent vraiment pour les investisseurs en immobilier patrimonial — Monument Historique, Malraux, Déficit Foncier, Denormandie.
01. Prix du marché : La résilience des appartements anciens
Paris reste le marché le plus cher de France avec 9 620 € / m², en légère hausse de +1,8 % sur un an. Une résilience qui confirme l'attrait durable de la capitale, en particulier pour les opérations en Déficit Foncier et Monument Historique situées dans les arrondissements historiques.
Classement des 10 grandes agglomérations (Appartements)
Rang | Ville | Prix / m² | Évolution / an |
|---|---|---|---|
1 | Nice | 4 780 € | +1,6 % |
2 | Lyon | 4 420 € | −1 % |
3 | Bordeaux | 4 120 € | −2,9 % |
4 | Lille | 3 640 € | −0,5 % |
5 | Marseille | 3 160 € | +2,8 % |
📍 L'analyse SGH Conseil : La correction des prix à Bordeaux (−2,9 %) ou Lyon (−1 %) est une opportunité majeure pour le Déficit Foncier. Des fonciers moins chers permettent de structurer des opérations avec des rendements nets après travaux bien plus solides. À l'inverse, la hausse à Marseille et Nice témoigne d'un regain d'intérêt pour le Sud.
02. Maisons anciennes : Des dynamiques locales contrastées
Le marché des maisons montre des signes de stabilisation, avec des opportunités de négociation dans certaines métropoles régionales.
Focus sur les prix médians
Nice : 588 800 € (+0,8 %)
Marseille-Aix : 387 300 € (+1,8 %)
Lyon : 384 000 € (-4 %)
Lille : 227 000 € (+2,9 %)
03. Financement : Le retour à la normale des taux de crédit
Le marché du crédit poursuit sa normalisation. Les taux se stabilisent à des niveaux inférieurs aux pics de 2024, rendant le financement à long terme de nouveau accessible et attractif.
Taux effectifs et taux d'usure (au 1er janvier 2026)
Type de prêt | Taux moyen (4e trim. 2025) | Taux d'usure |
|---|---|---|
Moins de 10 ans | 3,09 % | 4,12 % |
10 – 20 ans | 3,44 % | 4,59 % |
Plus de 20 ans | 3,85 % | 5,13 % |
💡 Quel impact pour votre effet de levier ?
Un taux autour de 3,85 % sur 20 ans est nettement plus favorable qu'en 2023–2024. Pour un investissement avec travaux (Déficit Foncier ou Denormandie), l'équation redevient gagnante : l'économie d'impôt et la revalorisation du bien compensent largement le coût de la dette.
04. Indicateurs clés : Loyers et coûts de construction
Trois indices confirment la santé du marché locatif et l'amélioration des marges pour la rénovation.
Le repli salvateur du coût de la construction (ICC)
La baisse continue de l'ICC (-4,06 % sur un an au 3e trimestre 2025) est une excellente nouvelle. Les travaux de rénovation, piliers des dispositifs Malraux et Déficit Foncier, se négocient désormais dans un contexte de coûts plus clément.
La stabilité de l'Indice de Référence des Loyers (IRL)
Avec une hausse de +0,87 %, l'IRL garantit aux propriétaires une revalorisation annuelle de leurs revenus, protégeant ainsi le rendement face à l'inflation.
05. Stratégie : Quel dispositif privilégier en 2026 ?
Monument Historique : La sécurité patrimoniale
Dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les prix stabilisés permettent de sécuriser des actifs de prestige avec 100 % des travaux déductibles.
Loi Malraux : Un TRI boosté par la baisse des coûts
La baisse de l'ICC améliore directement la rentabilité des opérations Malraux. Moins de frais de chantier signifie un Taux de Rendement Interne (TRI) plus élevé pour l'investisseur.
Déficit Foncier : Le choix de l'optimisation
Avec des prix en correction dans certains marchés (Lyon, Bordeaux, Nantes), acquérir un foncier à prix réduit pour y injecter des travaux déductibles est la stratégie gagnante pour les tranches marginales d'imposition (TMI) de 30 % à 45 %.
Denormandie : Dynamique de centre-ville
Les villes comme Marseille (+2,8 %) ou Montpellier affichent une vitalité idéale pour ce dispositif centré sur la rénovation des centres-villes dégradés.