Malraux vs Monument Historique : quel dispositif pour quel profil client ?
Un client à 45 % de TMI vous demande comment alléger sa fiscalité sur cinq ans. Vous hésitez entre Malraux et Monument Historique. Les deux ciblent l'immobilier ancien à rénover, les deux échappent au plafond des niches fiscales de 10 000 €, et pourtant ils s'adressent à des profils très différents. Comparer leurs mécanismes ligne par ligne, c'est la seule façon d'orienter sans se tromper.
Malraux et Monument Historique : deux mécanismes fiscaux opposés
Le dispositif Malraux : une réduction d'impôt calculée sur les travaux
Le Malraux fonctionne en réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux, à hauteur de 22 % (SPR avec PVAP) ou 30 % (SPR avec PSMV approuvé). Les travaux retenus sont plafonnés à 400 000 € sur 4 années consécutives, soit une économie maximale de 120 000 € en zone à 30 %. La réduction s'impute directement sur l'impôt dû ; si elle excède l'impôt, le solde se reporte sur les trois années suivantes.
Le Monument Historique : une déduction du revenu global sans plafond
Le Monument Historique fonctionne en déduction du revenu global. L'ensemble des charges — travaux, intérêts d'emprunt, frais — est imputable sans plafond de montant. Concrètement, pour un client à 45 %, chaque euro de travaux engendre 45 centimes d'économie d'impôt. Aucun report, aucune limite annuelle : le gain fiscal suit mécaniquement la TMI.
Les deux dispositifs sortent du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an). C'est leur grande force commune, et ce qui les rend compatibles avec d'autres leviers patrimoniaux.
La TMI du client : le critère qui tranche
C'est sur la TMI que le choix devient tranché.
Client à TMI inférieure à 41 % : l'avantage Malraux
En dessous de 41 %, le Monument Historique perd de son intérêt : la mécanique de déduction au taux marginal plafonne l'économie. Un client à 30 % qui dépense 300 000 € de travaux récupère 90 000 €. En Malraux 30 %, il récupèrerait exactement la même chose — mais sans l'engagement de 15 ans.
Client à TMI 41 %-45 % : les deux dispositifs restent compétitifs
Entre 41 % et 45 %, les deux dispositifs sont compétitifs. Le choix se joue alors sur trois autres critères : l'horizon de détention souhaité, le besoin de liquidité, la sensibilité à la durée de location obligatoire.
Client à TMI 45 % avec gros volume de travaux : le Monument Historique gagne
À 45 %, le Monument Historique reprend clairement l'avantage dès que le volume de travaux dépasse ~270 000 € (la déduction sans plafond surpasse la réduction Malraux plafonnée à 120 000 €). Pour les très hauts revenus souhaitant déduire 400 000 € ou plus de travaux sur un même bien, il n'y a pas de concurrent.
Engagement, location et transmission : les différences concrètes
Malraux : 9 ans de location nue obligatoire
Le Malraux exige une location nue, en résidence principale, pendant 9 ans minimum, avec une mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement. Le locataire ne peut pas être un membre de la famille fiscale. Aucun plafond de loyer ni de ressources — c'est ce qui distingue Malraux des anciens dispositifs Pinel/Denormandie.
Monument Historique : 15 ans de conservation et transmission optimisée
Le Monument Historique impose une conservation de 15 ans du bien. La location n'est pas obligatoire : le propriétaire peut occuper le bien ou le laisser vacant, mais il perdra alors une part des avantages fiscaux (la déduction 100 % suppose le bien loué nu ou ouvert au public). En revanche, un MH sous convention avec le ministère de la Culture peut bénéficier d'une exonération totale des droits de mutation à titre gratuit — un argument majeur pour les clients en logique transgénérationnelle.
Profil client : vers quel dispositif orienter ?
Les cas où un CGPI oriente vers le Malraux
Client à TMI 41 % ou 45 % avec besoin de visibilité sur l'avantage fiscal
Ticket d'entrée plus accessible (les programmes Malraux descendent régulièrement à 150-250 k€ travaux inclus)
Préférence pour un engagement locatif court (9 ans vs 15)
Client primo-investisseur patrimonial : la mécanique est plus lisible
Les cas où un CGPI oriente vers le Monument Historique
Client à 45 % avec des revenus exceptionnels ponctuels (prime, cession de titres, dividendes) à neutraliser
Volume de travaux > 300 000 € à déduire intégralement
Objectif patrimonial intergénérationnel (exonération DMTG possible sous convention)
Client sensible à la dimension historique et au prestige du bien
Exemple chiffré : un client à 45 % de TMI et 250 000 € de travaux
Prenons un client à 45 % de TMI, 250 000 € de travaux sur 3 ans.
En Malraux 30 % (SPR avec PSMV) : réduction d'impôt totale = 75 000 €, répartie selon le calendrier des travaux. Engagement location 9 ans.
En Monument Historique loué nu : déduction de 250 000 € du revenu global, soit une économie fiscale de 112 500 € au taux marginal de 45 % (auxquels s'ajoute l'économie sur les prélèvements sociaux si déficit foncier). Engagement conservation 15 ans.
L'écart est de 37 500 € en faveur du MH — mais au prix d'un engagement presque deux fois plus long et d'un bien intrinsèquement plus rare.
À retenir
Malraux = réduction d'impôt 22 % ou 30 % sur travaux plafonnés à 400 000 € / 4 ans · location nue 9 ans
Monument Historique = déduction sans plafond du revenu global · conservation 15 ans · exonération DMTG possible sous convention
Les deux échappent au plafond des niches fiscales de 10 000 €/an
Critère de bascule principal : TMI du client. En dessous de 41 %, Malraux. À 45 % avec gros volume de travaux, MH.
Ne pas se laisser séduire par le seul chiffre de réduction : l'engagement de détention et le profil patrimonial du client pèsent autant que le gain fiscal immédiat.
Vous êtes CGPI et vous hésitez sur l'orientation à donner à un dossier patrimonial ? SGH Conseil vous accompagne sur la sélection du dispositif adapté, la simulation fiscale détaillée et la recherche du programme qui correspond au profil de votre client.